"title": "Vì sao tôi chỉ dám ký thiết kế trọn gói sau ba lần nhận nhà chung cư", "body": " Năm 2019, tôi nhận hợp đồng trọn gói cho một căn hộ 78m2 tại khu Vinhomes. Khi đơn vị thi công tháo trần thạch cao ra thì phát hiện toàn bộ đường ống nước nóng lạnh chạy sai vị trí so với bản vẽ thiết kế. Đành phải phá bỏ 3 vách ngăn đã hoàn thiện, chi phí phát sinh 40 triệu đồng. Sau vụ đó, tôi rút ra điều quan trọng: chung cư bàn giao chưa bao giờ giống bản vẽ gốc. Càng ở tầng cao, độ lệch càng nhiều. Khi đọc thiết kế nội thất chung cư trọn gói trước lúc quyết định, tôi nhận ra phải kiểm tra thực tế trước khi vẽ. Thú thật, nếu chỉ tin bản vẽ thì gần như bạn tự chuốc họa. Trải qua ba đợt bàn giao, tôi mới dám ký hợp đồng thiết kế trọn gói với khách hàng của mình. Bài viết này, tôi muốn kể những chuyện ít ai nói mà dân ngoại đạo khó hình dung. Đừng tin bản vẽ bằng phẳng khi chưa đo lại cốt trần và độ nghiêng sàn Tôi từng nhận căn hộ chung cư ở khu đô thị mới ra sổ. Gia chủ háo hức khôn xiết, vì tài liệu thể hiện trần đều 2m7 suốt phòng khách và phòng ngủ. Tôi mang máy laser cân bằng tự động qua từng phòng. Điều tôi nhận được làm tôi phải xem lại: sai số tới 5-8cm ở các không gian khác nhau. Phòng khách thấp hơn trong lúc phòng ngủ cao hơn hẳn. Nếu tôi bỏ qua bước này, hệ trần thạch cao chắc chắn phải thi công lại bởi đèn âm trần không thể lắp thẳng hàng và tủ bếp trên không thể bám tường. Trong buổi khảo sát ấy, tôi phải ngồi lại với khách hàng hơn một giờ liền, nhằm làm họ hiểu rằng phải thiết kế lại trần dựa trên số đo thực tế. Tiền phát sinh khoảng 25 triệu, mà không chịu làm, hậu quả còn lớn hơn gấp ba bốn lần. Sau bài học đó, tôi luôn để điều khoản một điều khoản: khảo sát laser là việc không thể thiếu trước khi chốt bất cứ bản vẽ nào. Ai đều tròn mắt khi biết rằng chung cư không bao giờ phẳng tuyệt đối như sàn bất động sản vẫn hay nói. Hệ thống điện nước cũ là thứ quyết định mức giá trọn gói Rất nhiều gia chủ hỏi tôi vì sao dự toán trọn gói giữa các căn hộ lại khác tới 15-20%. Lý do nằm ở chỗ phần điện nước có sẵn. Tôi bắt buộc đề nghị gia chủ xuất trình bản vẽ gốc từ chủ đầu tư. Nghe thì đơn giản, nhưng 70% số căn tôi từng làm hoặc không hề có bản vẽ này. Nhớ có lần, tôi nhận một căn 90m2 tại một dự án đã xuống cấp thuộc Hà Nội. Khi đối chiếu bản vẽ với thực tế, tôi thấy rõ một nhánh ống nước đã bị khoan trúng, hộp điện nối sai chẳng theo một tiêu chuẩn nào. Chủ cũ hẳn đã tự ý sửa chẳng để lại dấu vết. Nếu tôi cứ tin vào bản vẽ, thợ điện sẽ đấu máy lạnh âm trần trong khi dây điện cũ không đủ tải, dễ gây cháy nổ. Gia chủ đó sau cùng phải bỏ thêm 35 triệu đồng để kéo lại toàn bộ dây điện. Nói thật lòng, hồi mới làm nghề, tôi cũng từng bỏ qua vụ này và phải trả giá một khoản kha khá cho vị khách hồi đó. Giờ thì tôi đã khác, hễ làm chung cư cũ bao giờ tôi cũng chừa ra một quỹ rủi ro cho phần điện nước. Đó là lý do dự toán của tôi chẳng bao giờ thuộc loại rẻ nhưng lại ít phát sinh ngoài dự toán. Phong thủy chung cư không nằm ở hướng nhà mà nằm ở đường ống thoát sàn Bàn đến phong thủy, người ta hay nghĩ ngay đến hướng nhà, hướng bếp. Còn riêng tôi, phong thủy đáng nói nằm ở đường ống thoát sàn. Nghe như đùa nhưng lại là chuyện tôi gặp hàng tuần. Các ống thoát nước sàn được chôn sẵn trong lớp bê tông sàn. Nếu muốn dời nó đi thì gần như bắt buộc đập nền và thi công lại chống thấm. Trong số các hợp đồng tôi từng ký, vụ phá nền do thoát sàn chiếm khoảng 60% tiền phát sinh. Tôi từng gặp một gia chủ sống ở khu The Manor, cuồng phong thủy đến mức muốn xoay bếp của mình. Thế nhưng bản vẽ thoát sàn lại không thể xoay theo. Tôi cố thuyết phục rằng khi xoay bếp vuông góc sẽ phải đập nền và làm lại chống thấm. Ông ấy vẫn quyết làm đúng ý mình. Hệ quả, ông phải chi thêm 70 triệu đồng cho riêng việc đập nền lại chống thấm. Đắt hơn cả một bộ tủ bếp nhập khẩu mà ông ấy định mua. Bây giờ tôi đã khác trước, chẳng bao giờ đề nghị phá nền trừ khi không còn cách nào. Thay vào đó, tôi thiết kế bồn rửa neo theo chỗ thoát sàn đang có, và biến nó thành điểm nhấn. Khách thông minh sẽ hiểu, phong thủy đẹp nhất là không gian bếp luôn khô ráo và không phải đục phá. Đó mới chính là vừa bền vừa yên ổn cho tổ ấm nhiều năm về sau. Cái bẫy chi phí lớn nhất nằm ở phần khuất sau tấm ốp chân tường Khi nói về các khoản đội giá, chúng ta thường nghĩ tới vật liệu hoàn thiện. Song cái bẫy đáng sợ nhất lại nằm ở phần khuất tấm ốp chân tường cũ. Trong gần 8 năm làm nghề, tôi đã tháo lớp ốp chân tường của đủ mọi hãng chung cư. Thứ tôi hay gặp đằng sau tấm ốp thường là những vết nứt, vết thấm nước từ ban công, hay tường bao bị ẩm. Hồ sơ thiết kế chẳng bao giờ ghi những khiếm khuyết này. Tôi nhớ một căn hộ tôi làm năm ngoái, gia chủ sốc nặng khi phát hiện mảng tường ban công thấm nước thành mảng lớn mặc dù sơn ngoài trông vẫn ổn. Nếu chỉ sơn phủ lên, thì mùa mưa sang năm nước sẽ lại thấm vào và phá hỏng nội thất mới. Chính vì lẽ đó, ở bất kỳ hợp đồng trọn gói nào tôi nhận từ khách, tôi bắt buộc chừa 5-8% tổng ngân sách cho quỹ dự phòng rủi ro. Khoản này không phải để tôi tự hưởng, mà để xử lý triệt để những khiếm khuyết chỉ xuất hiện khi mở lớp cũ. Thứ tôi dùng để chống thấm chẳng phải sơn phủ thông dụng mà là màng chống thấm polyurethane. Chất này bám chắc vào bề mặt bê tông và chịu được các vết nứt nhỏ mà các loại sơn khác không chịu nổi. Tôi nhớ lời khách hàng sau khi nhận nhà: “Anh để dành khoản chống thấm đó quý hơn cả nguyên bộ bàn ghế mà tôi mới tậu”. Đúc kết đó làm tôi thấy nghề này có ý nghĩa. Nếu bạn đang chuẩn bị cải tạo chung cư, lời khuyên của tôi là hãy xem kỹ phần khuất trước khi chốt bất kỳ báo giá trọn gói nào. Còn về tôi, sau ba lần nhận nhà, tôi vẫn giữ nguyên tắc đo bằng máy laser, đối chiếu bản vẽ hoàn công và chẳng khi nào quên khoản dự phòng. Có bao giờ anh chị gặp phải chi phí đội lên vì chung cư bàn giao không giống với hồ sơ thiết kế chư